يعتبر حلم امتلاك منزل في مملكة البحرين هو الهدف الأسمى لكل أسرة، ولكن دائماً ما تقف "الدفعة الأولى" (Down Payment) عائقاً كبيراً أمام هذا الحلم. فوفقاً للوائح مصرف البحرين المركزي وتوجيهات البنوك، يُطلب عادةً من المقترض توفير ما بين 10% إلى 20% من قيمة العقار نقداً قبل الحصول على التمويل. بالنسبة لعقار بقيمة 120 ألف دينار، يعني هذا ضرورة توفير 12 ألف دينار كاش، وهو مبلغ ليس بالسهل تجميعه في ظل التزامات الحياة اليومية.
لكن، هل هذا الطريق مسدود؟ الإجابة في 2026 هي: لا. هناك حلول ذكية، برامج حكومية، واستراتيجيات مصرفية تسمح لك بشراء عقارك بتمويل يصل فعلياً إلى 100% من قيمة العقار، أو بعبارة أخرى "بدون دفعة أولى من جيبك الخاص". في هذا الدليل التفصيلي، سنكشف لك عن كافة الطرق القانونية والبنكية التي تمكنك من استلام مفتاح بيتك في المنامة، المحرق، الرفاع، أو مدينة سلمان دون الحاجة لانتظار سنوات لجمع المقدم.
أولاً: برنامج "مزايا" (Mazaya) – الحل الحكومي السحري
إذا كنت بحرينياً وتنطبق عليك شروط وزارة الإسكان، فإن برنامج "مزايا" هو بوابتك الذهبية لتجاوز عقبة الدفعة الأولى. هذا البرنامج مصمم بالتعاون بين وزارة الإسكان والتخطيط العمراني والبنوك التجارية.
كيف يلغي "مزايا" الدفعة الأولى؟
في التمويل التقليدي، البنك يمول 80% وأنت تدفع 20%. في برنامج مزايا، تقوم الحكومة بدعمك ماليًا وتضمنك لدى البنك، مما يجعل البنوك تتساهل جداً في موضوع الدفعة المقدمة. غالبية البنوك المشاركة في مزايا لعام 2026 (مثل بنك البحرين الوطني، بنك البحرين والكويت، وبنك السلام) تقدم عروضاً خاصة لمستفيدي مزايا تشمل:
- تمويل يصل إلى 100% من قيمة العقار (بحد أقصى معين لقيمة العقار، غالباً 120,000 دينار).
- إعفاء كامل من الرسوم الإدارية ورسوم التثمين.
- دفع القسط الشهري المدعوم فقط (حوالي 25% من الراتب)، بينما تتكفل الحكومة بالفارق.
بالتالي، إذا كنت مؤهلاً لـ "مزايا"، فأنت فعلياً تشتري العقار بدون دفع أي مقدم نقدي كبير من مدخراتك.
ثانياً: حلول البنوك التجارية (التمويل الشخصي + العقاري)
ماذا لو لم تكن مؤهلاً لبرنامج مزايا؟ أو كنت ترغب في شراء عقار استثماري؟ هل يمكن الشراء بدون دفعة أولى؟ نعم، عبر تقنية "التمويل المزدوج".
تشترط البنوك دفعة أولى 10-20%. لكي تتجاوز هذا، تقدم البنوك في البحرين حزمة (Bundle) تتكون من:
- تمويل عقاري: يغطي 80-90% من قيمة العقار.
- تمويل شخصي (Personal Loan): يتم منحه لك لتغطية الـ 10-20% المتبقية (الدفعة الأولى) ورسوم التسجيل العقاري.
بهذه الطريقة، البنك يدفع للبائع كامل المبلغ (جزء من القرض العقاري وجزء من حسابك الذي أودعت فيه القرض الشخصي)، وأنت لا تدفع شيئاً من جيبك. لكن، انتبه: هذا يعني أنك ستسدد قسطين شهرياً (قسط عقاري وقسط شخصي)، مما يرفع عبء الديون عليك (Dbr - Debt Burden Ratio) يجب ألا يتجاوز حد 50-65% من راتبك حسب سياسة المصرف المركزي.
ثالثاً: أفضل العروض البنكية لعام 2026 (بدون دفعة أولى / تمويل 100%)
إليك قائمة بأبرز البنوك التي تقدم تسهيلات تُلغي أو تقلل الحاجة للدفعة المقدمة:
1. بنك الإسكان (Eskan Bank)
الخيار الأول للبحرينيين. يقدم "تسهيل" الذي يوفر حلولاً تمويلية مرنة جداً. ميزته الكبرى هي انخفاض الفائدة نسبياً مقارنة بالبنوك التجارية، وإمكانية دمج القروض للحصول على تمويل يغطي كامل قيمة البناء أو الشراء.
2. بنك البحرين الوطني (NBB)
يقدم عرضاً قوياً لمستفيدي "مزايا" و"تسهيل". يشمل العرض تغطية مجانية للتأمين على الحياة والحريق، وإلغاء الرسوم الإدارية، وفترة سماح تصل إلى 6 أشهر، مما يعني أنك تدخل بيتك ولا تبدأ الدفع إلا بعد نصف سنة، وهو ما يعادل توفير دفعة أولى.
3. بنك السلام (Al Salam Bank)
البنك الرائد في الحلول الإسلامية والمبتكرة. يشتهر ببرنامج "التمويل العقاري بدون دفعة مقدمة" لبعض المشاريع العقارية التي يمولها البنك حصرياً (مثل مشروع ديرة العيون). إذا اشتريت في هذه المشاريع، قد تحصل على تمويل 100%.
4. بنك البحرين والكويت (BBK)
يوفر حلولاً للمقيمين والأجانب أيضاً، ولكن غالباً ما يتطلب الأمر دفعة أولى للمغتربين. بالنسبة للمواطنين، يقدم البنك قروضاً شخصية بأسعار فائدة تنافسية جداً لتغطية الدفعة المقدمة للعقار.
رابعاً: الشراء المباشر من المطور (Developer Financing)
في 2026، لجأ العديد من المطورين العقاريين الكبار في البحرين (مثل ديار المحرق، إيجل هيلز، بن فقيه) إلى تقديم خطط سداد مباشرة وتسمى (Post-Handover Payment Plan):
- تدفع مبلغ حجز بسيط (مثلاً 500 أو 1000 دينار).
- تستلم العقار وتسكن فيه.
- تقوم بتقسيط باقي المبلغ (بما فيه الدفعة الأولى) على 3 أو 5 أو حتى 7 سنوات مباشرة للمطور بدون فوائد بنكية.
هذا الخيار ممتاز لمن لا يريد التعامل مع البنوك أو من استنفد سقف الاقتراض البنكي لديه.
خامساً: نصائح ذهبية قبل التوقيع
- احسب التكلفة الكلية: القرض الشخصي لتغطية الدفعة الأولى له فترة سداد أقصر (7 سنوات) وفائدة قد تكون مختلفة. تأكد أنك تستطيع تحمل القسطين معاً.
- التوثيق العقاري: تذكر أن هناك رسوم تسجيل عقاري (1.7% تقريباً). حتى لو حصلت على تمويل 100% للعقار، ستحتاج للكاش لدفع هذه الرسوم إلا إذا ضمنتها في القرض.
- العقارات قيد الإنشاء (Off-Plan): غالباً ما تكون دفعاتها الأولى ميسرة جداً ومجزأة على مراحل البناء، مما يغنيك عن دفع مبلغ كبير دفعة واحدة.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
نادراً جداً. سياسة المصرف المركزي تلزم البنوك بطلب دفعة أولى من الأجانب (غالباً 20-30%) لتقليل المخاطر. الحل الوحيد للمقيم هو الحصول على قرض شخصي من بلده الأم أو من بنك بحريني (إذا كان راتبه عالياً) لتغطية المقدم.
هو النسخة الجديدة من السكن الاجتماعي، حيث تمنح الحكومة الدعم للمواطن لشراء عقار من القطاع الخاص. البرنامج يغطي الفارق في الأرباح البنكية ويسهل موضوع الدفعة الأولى بشكل كبير.
نعم، وكثير من البنوك تقدم "قروض بضمان مكافأة نهاية الخدمة" للموظفين الذين شارفوا على التقاعد، مما يساعدهم في سداد جزء كبير من قيمة العقار مقدماً وتقليل الأقساط.
خاتمة: بيتك بانتظارك
إن عدم امتلاكك لمبلغ "الكاش" الكبير للدفعة الأولى لم يعد عذراً لتأجيل حلم التملك في البحرين. في عام 2026، تكاتفت الجهود الحكومية والمصرفية لتقديم حلول مرنة تناسب الجميع. سواء عبر برنامج "مزايا" الرائع، أو عبر هندسة القروض المزدوجة (عقاري + شخصي)، أو حتى عبر خطط المطورين المباشرة، المفتاح صار أقرب ليدك من أي وقت مضى. ابدأ اليوم بزيارة أقرب فرع لبنك مشارك في برامج الإسكان، واطلب "حسبة مبدئية"، فقد تتفاجأ بأن راتبك الحالي يؤهلك لاستلام فيلا أحلامك غداً دون أن تدفع ديناراً واحداً مقدماً!